上海：工业地产处转型活跃期……

由于政府对土地使用政策导向的变化，工业地产市场正在朝着高价值服务和产品的方向发展。戴德梁行最新报告显示：今年一季度，无论研发办公物业，还是物流仓储业，乃至生产型厂房的租售市场都呈价涨量升态势，正处于转型期的上海工业房地产市场显得较为活跃。

研发办公：聚集现代服务业

为了提升上海的土地使用率，政府不再支持低附加值的生产，而是鼓励研发、业务流程外包、IT外包以及其他与科技密切联系的产业。发展商、园区业主以及投资者将目光集中于政策鼓励的产业，以适应不断变化发展的市场。

目前各大工业园区正在积极向商务化模式迈进。随着轨道交通线路的外延以及整个交通体系的不断完善，越来越多的郊区园区呈现出产业升级、业态升级的趋势。如11号线连接的桃浦地区，已经开始酝酿和加速高端现代服务业的进程。这一趋势主要体现在越来越多的工业研发和总部型项目的建设方面。同样，这种趋势也出现在闵行、松江、嘉定、南汇等传统概念中较为偏远的生产型园区。而作为近年来商务化发展比较成熟的高科技园区，如漕河泾、张江、金桥等，因资源和新增项目的稀缺程度日益严峻，而使得商务成本提升速度加快。

物流仓储：租赁价格持续增长

今年一季度，除了研发楼外，物流市场也十分活跃。高质量仓库供不应求，需求仍然集中在以外高桥为代表的热点物流地区，以及以闵行和桃浦等为代表的城市配送型物流基地。除了临港的保税仓库供不应求外，热点地区的物流设施如机场、港口依然非常紧俏，高标准仓储设施越来越成为需求和供应的追逐方向，国内外投资商的投资热度不断提升。生产型厂房市场方面，价格持续增长，但增长速度低于物流仓储以及研发办公物业市场。

生产厂房：单层厂房供应紧张

本季度有较大体量的工业厂房物业推向市场，主要集中在松江、外高桥、青浦，厂房设施约为14.4万平方米，这对一直以来的增速需求有所缓解。厂房需求方面，市场的单层厂房供应紧张，租赁一路走高，但工业厂房总体需求量较去年年底有所下降。

戴德梁行分析认为：未来上海的工业地产市场投资活动将会持续活跃。由于从政府直接取得土地的难度越来越大，投资者不得不转向二手物业。物流仓储设施方面，旺盛的租赁需求以及较高的投资收益率吸引了机构投资者们越来越多的兴趣。如普洛斯继物流地产大获成功之后，又开始涉足商务园区地产，目前已与上海浦江一家高科技公司签订了收购意向书。新加坡丰树集团也成功收购外高桥一处面积约3.4万平方米的多层仓储设施等。

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