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土地流拍悬疑：开发商对市场乐观预期出现转折？
发布时间： 2008/1/20 被阅览数： 1192 次 来源： 经济观察报
从上半年的全国各地天价“地王”纪录不断刷新，到下半年“面粉比面包还贵”的质疑和争论，土地市场上演着一场狂飙突进的涨价运动。

然而，年关将近，从各地的房地产界却传出了不同的声音。

“骑虎难下啊！”一家曾在2007年刷新杭州“地王”纪录的开发公司的高管向记者透露，现在杭州的房地产市场处于胶着状态，很多楼盘不敢在目前阶段开盘。

由于其中有不少开发商是在2007年土地市场火热期高价取得的土地，当时这些获得土地的大买家都声称要冲着高端市场，“但实际上高端市场哪里有那么多量啊？如果按照预期价格出去，是没问题的。就怕那个价格现在出不去了，量太大。”这位人士表示。

一位杭州开发商吴先生直言：“年初的时候，公司还希望能在长三角多拿几块地；年中的时候经常很焦虑，眼看着几家大的上市公司抢地抢得头破血流，眼白都快熬成红的了；年底的时候，冷眼旁观，甚至有点庆幸，还好当时没有为了争地王，把自己的老命给拼上。”

在北京，一幅2007年出让的建筑面积最大的住宅地块流拍的消息被广泛传播。这是朝阳区来广营乡清河营村的住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地，建筑面积66万多平方米，投标开发商仅两家，按招标规定必须达到三家开发商投标才能进行开标。
无独有偶。在2007年12月6日、7日、8日三天，南京、成都、广州等地，每天都传出土地流拍消息。12月8日，南京流拍的是一块地铁沿线、距当地最繁华的商圈之一新街口仅5分钟车程的黄金地块。此前一天的7日，成都西郊郫县总面积约258亩的三幅地块，以每亩200余万元的价格起拍，却因开发商反应冷淡而全部流拍。6日，广州推出12宗地块，仅7家单位竞价，最终2块地流拍、5块地以底价成交，剩下5块的成交价格也不高。

关于清河营1号地块流拍事件，北京市土地整理储备中心的一位官员表示：“在土地放量推出的大背景下，一两个地块出现流标是很正常的现象。”

该官员表示，2007年北京市土地交易市场全年土地供应总量达到1471公顷，比去年增长40%以上。其中供应住宅用地87宗，土地面积1339公顷。“两限普通商品房”完成供应面积473万平方米，其中提前完成了08年“两限普通商品房”供应指标中的112万平方米。

土地整理储备中心的数据显示，12月28日，北京市2007年最后一批上市交易土地出让公告发布，共计8宗，建筑总规模183万平米。在整个第四季度，北京总共有50宗地块进入土地市场，土地面积约800公顷，其中住宅用地44宗，土地面积约750公顷。

此前，北京市国土局在九华山庄举行“誓师大会”，要求“土地供应量一定要跟上去。”

仅仅是因为供应量吗？

北京金网络房地产经纪有限公司的一位负责人认为，最近的房地产市场有几个趋势尤其值得注意。供给方面的原因是其中之一。前几年针对房地产业的一系列调控，无形中对供给造成了紧缩，而现在，供给已经逐步放开，目前已知的明年土地供应计划乐观。

从需求来看，随着央行的二套房新政，高房价对购买人群的挤出效应，需求端紧缩情况明显。这从经纪公司的业务量缩水可见一斑。

“此前，每年宏观调控都会让买房人开始观望，开发商无动于衷，楼市该涨照涨，现在反过来，开发商开始观望。”这位人士还表示，2007年股市效应推高楼市明显，08年股市虽然涨，但散户赚钱可能比较困难，这个因素也值得关注。

而房地产融资咨询人士徐毅透露，近段时间，客户对明年开发贷款的发放政策相当敏感。地产商可以感觉到银行的态度是，2008年控制贷款增长已提高到一个相当高的政治高度，各大银行将全力以赴完成该项任务。

华远地产总裁任志强则表示：“住房信贷政策的变化与中央经济工作会议确定的货币从紧政策，确实让个别城市与地区出现了销量与价格的波动，但就全国而言绝不是拐点。2008年的平均房价是会下跌的。当两限房与经济适用住房的价格在总销售量中比重增加时，各地的平均住房价格都会下降，但这并不表示是拐点，商品房价格也未必会受影响。”

不过据记者了解，目前，北京开发商中变相降价的不在少数。世茂奥临4号楼均价20000元/平方米，现在购买除了送车库外，以老客户身份买房，还可以享受6-40万的优惠。“倘若真心想买房，即使不是老客户，也可以变通。”一位销售人员称。这也就意味着总房价最高降幅可达40万元。富力桃园，14000元/平方米，买C11栋3单元，送奥迪车一辆；买C11栋1单元，送停车位。

而从北京2007年12月有成交记录的开盘项目的销售情况统计发现，成交均价为16194元/平方米，低于开盘均价3.8个百分点，这是该年度惟一一次出现此类状况。

在广州、深圳等地，万科这个地产老大哥这次又带了个头，不过，是带头降价。2007年12月9日，广州的万科金色康苑开盘均价13000元／平方米，远低于此前内部人士预计的20000元／平方米以上的价格。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，销售中出现了部分单位7000元/平方米起的价格。这使得招商、金地等其他房地产公司纷纷跟进。

“各地土地市场出现流拍信号，我个人认为关键还在于开发商原先对市场的乐观预期出现了转折。”徐毅表示，有多种迹象表明了这点，“王石都挑头公开出来说楼市出现局部拐点了，影响力不能说不大。冯仑则已经开始盘算反周期，想抄底。”

　
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